Naast investeren in (dividend) aandelen, ETF’s/Indexfondsen en crowdfunding is investeren in vastgoed een andere manier om je zuur verdiende geld te laten renderen. Het is ook een goede manier van investeren die je kan gebruiken om financieel onafhankelijk te worden. Zeker daar dit cash-flow oplevert die je kan gebruiken voor het dekken van de dagelijkse kosten.

Investeren in Vastgoed

Verhuur in vastgoed kan zowel actief als passief gedaan worden. Echter, dit heeft, buiten de energie en tijd benodigd, ook financiële consequenties. Deze worden voornamelijk gedreven door belastingen, later meer hierover.

Met actief verhuur bedoelen we hier dat je alle aspecten van de verhuur zelf regelt. Dit houdt dus in dat je zelf huurder(s) zoekt. Bijvoorbeeld via AirB&B (voor de korte verhuur), via sites als Marktplaats of andere landelijke platforms (voor de lange termijn verhuur). Je doet verder alles van contracten, inning van huurpenningen, verhelpt storingen en doet onderhoud aan het vastgoed, en beheerd de algemene administratie.

Met passief verhuur bedoelen we hier dat je weinig tol geen energie hoeft te steken in de verhuur. Dit kan door een beheersmaatschappij in te schakelen voor alle boven genoemde zaken. Echter, je zal altijd wel iets moeten regelen, bijvoorbeeld het doen van betalingen voor belastingen en/of goedkeuring verlenen voor offertes van onderhoudswerk. Dit laatste overigens pas na het goed bekijken van verschillende prijzen en voorwaarden, natuurlijk.

Verschillende combinaties van het bovenstaande zijn natuurlijk ook mogelijk, welk soms kunnen leiden tot een hoger rendement (door dalende kosten).

Aankoop van Vastgoed

Bij de aankoop van vastgoed is het belangrijk om een zo laag mogelijk bedrag te betalen (eventueel in combinatie met kosten voor verbouwingen). Dit zal het rendement op je eigen vermogen doen toenemen en meer buffer geven indien er onvoorzien problemen zijn.

Het is altijd belangrijk om geen haast te hebben bij het vinden van het juiste verhuurpand. Als je je huiswerk goed doet is het risico op problemen of onvoorziene kosten een stuk lager. Dit zal je winst op de lange termijn ten goede komen.

Bij de aankoop van een verhuurpand is het essentieel om op de volgende items te letten:

  • Locatie (verhuurbaarheid);
  • Huurprijs (Bij voorkeur vastgesteld op basis van informatie van een onafhankelijke lokale partij/makelaar);
  • Staat van onderhoud (een bouwkundig rapport is essentieel. Het is eventueel ook aan te raden om een aannemer mee te nemen voor offertes); en,
  • Persoonlijke voorkeuren (appartement, huis, bedrijfspand, kamerverhuur, woonboot voor AirB&B, etc.).

Rendement

Bij het selecteren van een huurpand is het belangrijk om te kijken wat het rendement is. Je wilt natuurlijk een zo hoog mogelijk rendement op je vermogen, maar ook een acceptabel risico profiel van je vastgoedbelegging.

Bij de selectie van je huurpand kan je kijken naar het bruto rendement: welk is gedefinieerd als de (verwachte) bruto jaar opbrengst gedeeld door de totale aanschaf kosten (prijs + kosten koper). Deze wil je bij voorkeur rond de 8-10% hebben. Hoger is beter.

Je netto rendement is (de schatting van) “totale inkomsten minus totale kosten” gedeeld door de totale aanschaf kosten (prijs + kosten koper). Dit percentage zal vaak liggen rond de 4-7%. Maar kan, afhankelijk van omstandigheden, soms wel eens lager uitvallen. Als reden kan je denken aan gemiste inkomsten door leegstand of verbouwingen. Ook eventuele schade door huurders kan een enorme impact hebben op je netto rendement.

Je (netto) rendement op vermogen zijn de boven staande (netto) huur inkomsten gedeeld door je totale investering. Dit percentage kan flink variëren afhankelijk van je totale investering, hypotheek voorwaarde, leegstand en algemene kosten. Het is niet ongebruikelijk om percentage te zien in de range van 5-15%.

Belastingen

Het Nederlandse belastingstelsel heeft je verschillende mogelijkheden om je vastgoed te laten belasten. Het is voornamelijk afhankelijk van hoeveel energie je erin wilt steken.

Globaal kan gesteld worden dat als je actief vastgoed beheerd, je belasting moet betalen over de netto inkomsten volgens het Box 1 principe. Box 1 belasting houdt in dat je inkomsten belasting en sociale premies moet betalen over de netto winst. Dit alles eventueel verminderd met de algemene heffingskorting.

Als je aan passief vastgoed verhuur doet valt je vastgoed in Box 3. In Box 3 betaal je dus alleen vermogensbelasting. Ook hier is de algemene heffingskorting van toepassing alsmede een heffingsvrije voet voor je vermogen. Het voordeel van Box 3 belasting is dat je de waarde “in verhuurde staat” moet opgeven. Deze is gebaseerd op de WOZ waarde keer een correctiefactor. Deze factor is gebaseerd op het bruto WOZ rendement van je pand. In werkelijkheid komt het er vaak op neer dan je veel minder dan de marktwaarde moet opgeven voor je vermogen. Eventuele schulden (hypotheek/lening) mag je van je vermogen aftrekken.

Verder is het mogelijk dat je een BV opricht waarmee je je vastgoed beheerd. Hou er hier wel rekening mee dat je hier winst belasting moet betalen en kosten maakt voor de BV. Indien je de netto winst als dividend aan jezelf uitkeert dan betaal je hier in Box 2 belasting over. Dit is een percentage van 25%. Ook hier geldt dat er eventueel nog een algemene heffingskorting van toepassing kan zijn.

Please follow and like us:
20