Investeren in Vastgoed

Hoe te beginnen met beleggen in vastgoed? Veel mensen blijken met deze vraag te worstelen. De interesse is er wel, maar de kennis (nog) niet. Vandaag kijken we daarom naar beleggen in vastgoed in 10 stappen.

Beleggen in vastgoed in 10 stappen

Beleggen in vastgoed is leuk en kan ook zeker lucratief zijn. Maar eerlijkheid gebied te zeggen dat het veel tijd en energie kost (vooral aan het begin). Zeker als je een goed rendement wilt behalen. Hierbij dus een aantal stappen die je kan doorlopen om te kunnen beginnen met beleggen in vastgoed.

Beleggen in vastgoed in 10 stappen
Beleggen in vastgoed in 10 stappen

Stap 1 – Wat en waarom

Zoals bij elke investering zal jij je huiswerk moeten doen. Maar voordat je begint moet je je eerst afvragen waarom je wilt investeren in vastgoed. Doe je het voor de cash-flow? Of is het als een pensioen voorziening en wil je later (een) pand(en) bezitten om te kunnen verkopen en op te eten? Er zijn veel verschillende strategieën.

Ok, dus je wilt graag vastgoed. Dan is de vraag wat voor vastgoed? Ga je voor residentieel vastgoed, of juist commercieel vastgoed? Of wil je juist land om te verpachten?

Misschien wil je wel de lusten maar niet de lasten van vastgoed? Dan kan het handiger zijn om via een crowdfunding site of private lening indirect in vastgoed te investeren. Je kan ook vastgoed fondsen kopen op de beurs die dividend betalen. Of juist indexen die de vastgoedmarkt als geheel volgen. Keus genoeg! Dus weet wat je wil!

Stap 2 – Huiswerk

Stel, je hebt besloten om te gaan investeren in een appartement/huis voor de verhuur. Wat moet je dan allemaal uitzoeken? Hier zijn zaken waar je in ieder geval naar moet kijken:

  • Wat is de normale vraagprijs in het gebied waar je wilt kopen (prijs per m2 woonruimte)? Wordt er al overboden of niet?
  • Wat zijn de huurprijzen in die buurt? Hiervoor kan je bijvoorbeeld kijken op sites als Pararius, Marktplaats en Funda.
  • Welke kosten ga ik krijgen? Denk aan VvE, OZB, rioolheffing, waterschapsbelasting, verzekeringen (bv. rechtsbijstand), regulier (geiser) onderhoud, etc.
  • Wat is de maximale hypotheek die ik kan krijgen (vaak 70% van de marktwaarde in verhuurde staat, welk lager is dan de marktwaarde in niet-verhuurde staat). Wat zijn de gangbare rentes die je hiervoor betaald (hint, ongeveer 2-5% afhankelijk van voorwaarden, looptijd en “loan to value” (LTV) ratio).
  • Wat zijn de kosten voor vastgoed beheer? Je wilt je vermogen graag in Box 3 houden, beheer uitbesteden is een van de makkelijkste eerste stappen om de belastingdienst met je mee te krijgen.

Stap 3 – Ga eens een pand bekijken

Ooit een huis gekocht voor jezelf? Vergeet dan alles waar je toen aan dacht! Voor een verhuurpand moet je heel anders gaan kijken. Je moet kijken vanuit rendement oogpunt en vanuit de huurder(s). Vraag je zelf het volgende af:

  • hoeveel onderhoud zit eraan te komen voor het pand.
  • Wat moet er eventueel gelijk vervangen worden voordat je gaat verhuren?
  • Of betere isolatie aanbrengen/ramen vervangen?
  • Kan je meerwaarde creëren door een slaapkamer toe te voegen? Misschien is een upgrade van de keuken of badkamer handig (luxe kraan, doorgetrokken tegelwerk tot plafond in de badkamer, design radiator, etc.).
  • Kijk ook naar hoe groot is de kans op leegstand?
  • Hoe goed is de wijk, en welke kant gaat deze op (ontwikkelingen in de buurt)?
  • Parkeren in de buurt, uitgaan, openbaarvervoer, etc. (locatie is erg belangrijk).

Probeer een goed beeld te krijgen van het werk nodig om maximaal rendement uit je pand te halen.

Stap 4 – Ga praten met vastgoed beheerders en makelaars

In de huidige vastgoedmarkt is het vinden van panden best heel erg lastig. Er is veel competitie en de prijzen zijn hoog. Dit maakt het vinden van een geschikt pand er niet makkelijker op. Kortom, ga eens praten met makelaars, vastgoed beheerders en andere professionals in de vastgoed wereld. Laat weten dat je geïnteresseerd bent. Een netwerk is in deze tijd zeer belangrijk! Ook goede aannemers en inspecteurs kunnen heel handig zijn om snel te kunnen schakelen.

Stap 5 – Bekijk nog een paar panden

Het komt zelden voor dat je bij je eerste pand gelijk succes boekt. Het is niet ongewoon om 10-20 of meer panden te bekijken voordat je de juiste gevonden hebt. Meer panden bekijken geeft je ook steeds meer inzichten. Je leert elke keer wel iets nieuws. Neem ook eens een aannemer mee naar een (klus) pand, om sneller een offerte te krijgen. Of überhaupt om te kijken of ze tijd/zin hebben voor de klus waar je ze voor nodig zou hebben.

Beleggen in vastgoed in 10 stappen
Beleggen in vastgoed in 10 stappen

Stap 6 – Puntentellen

Weet wat je voor het pand mag vragen in termen van huur. En dan heb ik het niet alleen over de huurprijs zoals die in de buurt zou gelden voor het pand. Het is niet onmogelijk dat de maximale huurprijs op basis van de puntentelling lager uit komt. Mocht je te veel vragen, en je huurder gaat klagen, dan heb je geen poot om op te staan. Weet wat je risico’s zijn bij de gekozen huurprijs!

In de vrije sector (dus met puntentelling die een huurprijs geeft van boven €710.68), heb je geen problemen en kan je zelf de prijs bepalen op basis van wat de markt toelaat. Hier kan je ook gericht op gaan zoeken naar verhuurpanden.

Stap 7 – Bieden, onderhandelen & overdracht

Als je een pand gevonden hebt dan begint het interessant te worden. Eerst moet je de prijs uit onderhandelen met de verkoper. Wees hier streng voor jezelf, zet een maximum en blijf daar bij. Lukt het niet, dan moet je niet bang zijn om weg te lopen van de onderhandelingen. De verkoopprijs bepaald uiteindelijk grotendeels hoeveel rendement en winst je investering gaat opleveren.

Wanneer een prijs bepaald is kan het voorlopig koopcontract opgesteld worden. Dit kan via een makelaar, maar je kan dit ook zelf doen. Er zijn verschillende concept koopovereenkomsten te vinden on het internet. Bedenkt wel dat bij een gecompliceerde koop, van (bijvoorbeeld) meerder panden/reeds verhuurde eenheden, een ervaren makelaar/jurist erg handig kan zijn. Ga bewust om met je risico’s!

Als het koopcontract getekend, is en de ontbindende voorwaarde afgehandeld zijn, ga je samen naar de notaris. Hier laat je het pand over schrijven op jouw naam en om eventueel een hypotheek te laten passeren.

Je bent nu eigenaar van een verhuurpand!

Stap 8 – Verhuren

Je kan zelf gaan verhuren (let wel, dit wordt dus waarschijnlijk gezien als inkomen in box 1!). In dat geval moet je advertenties gaan plaatsen, mensen gaan rondleiden, selectie procedures gaan opzetten en mensen screenen. Dit kost veel tijd en als je dit niet dagelijks doet kan je je ook flink verslikken in een verkeerde huurder. Daarna moet je nog een huurcontract opstellen en teken, gevolgd door de sleutel overdracht en inspectie van de unit.

Dit kan je dus ook allemaal uitbesteden aan een vastgoed beheerder.  Deze vragen vaak 0.75-1 maand huur + BTW voor werving en selectie. Daarna zal je ongeveer 5-8% van de maandhuur betalen aan management kosten. Hierbij zit dan administratie/ondersteuning verwerkt, en eventueel “technisch onderhoud” (lees: iemand die midden in de nacht de CV gaat bekijken als die het niet meer doet. Maar jij krijgt dan nog steeds wel die rekening als er extra’s wat moet gebeuren).

Stap 9 – Management & onderhoud

Heb je een vastgoed manager ingeschakeld, dan hoef je vrij weinig te doen. Vaak niet meer dan alleen akkoord geven op de voorgestelde nieuwe huurders.

Doe je je management zelf, dan zal je dus huurpenningen moeten innen. Je zal regelmatig een bezoek aan het pand moeten brengen voor een tussentijdse inspectie. Maar je bent dan dus zelf ook verantwoordelijk voor het opvolgen van late/niet betalingen. En eventueel het gerechtelijk traject als het echt verkeerd gaat.

Het is altijd handig om een onderhoudsplan op te stellen voor je verhuurpand. Dit geeft je de mogelijkheid om eventueel tijdig aannemers in te schakelen (en om tijd te hebben om een goede offerte te regelen). Maar ook om te zorgen dat je voldoende cash hebt om het onderhoud te betalen. Zelf doen is natuurlijk voordeliger, maar ook hier geldt weer dat je hierdoor gezien kan worden als “actieve eigenaar” en dat je dus belast kan worden in Box 1.

Stap 10 – Vakantie?

En dan is het nu tijd voor vakantie van je extra huurinkomsten! Je hebt hard gewerkt en je geld werkt nu voor jou. Tijd om er van te genieten.

 

Het bovenstaande is natuurlijk een versimpelde versie van de werkelijkheid, maar geeft wel een goed beeld van waar je op moet letten. Wil je meer weten over beleggen in vastgoed? Kom dan naar Utrecht op 9 maart 2019  voor een hele middag over vastgoed beleggen, inclusief case studies, bier/wijn en pizza!

Kan je niet op 9 maart 2019? Stuur een mailtje naar info @ geenbaanmeer.nl voor een persoonlijke coaching sessie.

Is deze informatie handig? Deel het!
20