Kun je nu beter kopen of huren?

Kun je nu beter kopen of huren?

Kun je nu beter kopen of huren? Dit is het (eeuwen?) oude debat dat telkens weer de kop op steekt, en terecht! Het antwoord is zowel simpel als gecompliceerd: geen idee want het is van heel veel zaken afhankelijk. Maar laten we toch eens wat scenario’s doorlopen om een beeld te krijgen.

Kun je nu beter kopen of huren?

Zoals in de introductie al beschreven, ik heb geen idee want het hangt allemaal af van (onder andere) je persoonlijke situatie, de woning, de locatie, de huurmarkt, hoeveel je financiert, hoe lang je er blijft wonen, etc. Kortom heel veel variabelen die meespelen. Het is dan ook belangrijk dat je van te voren probeert in te schatten wat je in de komende (ongeveer) 5 jaar gaat doen. Want dit heeft een impact op de juiste beslissing.

Kun je nu beter kopen of huren?
Kun je nu beter kopen of huren?

Scenario’s

Om toch een indicatie te geven heb ik 4 scenario’s nagerekend. Deze zijn als volgt:

  • Koopwoning – Rotterdam Noord (Appartement – 100% gefinancierd)
  • Koopwoning – Rotterdam Zuid (Appartement – 100% gefinancierd)
  • Huurwoning – Rotterdam Noord (Appartement)
  • Huurwoning – Rotterdam Zuid (Appartement)

Het idee is om vergelijkbare huur- en koopwoningen te vinden, en de verschillende scenario’s met elkaar te vergelijken op totale kosten basis. Dit is wat ik vond na wat rondstruinen op internet.

  • Koopwoning Rotterdam Noord (~70m2 – 3 kamers): €200.000
  • Koopwoning Rotterdam Zuid (~70m2 – 3 kamers): €140.000
  • Huurwoning Rotterdam Noord (~70m2 – 3 kamers): €1.300/maand
  • Huurwoning Rotterdam Zuid(~70m2 – 3 kamers): €900/maand

Echter, voor de degelijke vergelijking moet je natuurlijk wel wat aannames doen!

Aannames

Omdat er te veel variabelen zijn, en we dus nooit alle scenario’s kunnen doorrekenen, moeten we beperkingen instellen. Hierbij dus de volgende aannames die zijn gebruikt voor de vergelijking:

  • Overdrachtsbelasting = 2% aanschafprijs.
  • Geen aankoopmakelaar/geen huurderskosten voor vinden huurwoning.
  • Verkoopmakelaar (voor het einde van de periode bij verkoop woning): 1.5% van de verkoopprijs.
  • Notaris: €1.200 (voor de akte van levering en hypotheek akte samen).
  • Hypotheek advies: €2.500 (ja, kan goedkoper maar dit is redelijk marktconform).
  • Bouwkundige inspectie: €400 (ook voor een appartement aan te raden, kan je gelijk kijken of de VvE niet iets mist in onderhoud).
  • NHG hypotheek (linear) voor 1-5 jaar vast @1.35%, 10 jaar @1.75%, 25 jaar vast @2.6% (niveau Nov. 2018).
  • Perioden van 1, 3, 5, 10 en 25 jaar.
  • VvE: €100/maand.
  • OZB: 0,1154%
  • Rendement of vermogen 7% (“lost opportunity cost” – dit is “verloren rendement” omdat het geld dat “in je huis vast zit” niet gebruikt kan worden om te investeren. Dit gemiste rendement word hier gezien als kosten).
  • Onderhoud binnen (€1500/jaar), buiten is gedenkt via de VvE.

Niet meegenomen zijn kosten die voor beide scenario’s hetzelfde zouden moeten zijn, zoals energiekosten, gebruikersbelastingen, waterschapsbelasting, rioolheffing en opstalverzekeringen (in VvE).

Verder zijn niet meegenomen, hypotheekrenteaftrek (afhankelijk van inkomen), borg (wordt teruggestort), inflatie, verhuiskosten en eventuele waardevermeerdering/-vermindering van de woning.

Resultaten

Het bovenstaande heb ik verwerkt in twee grafieken. Voor de vergelijking in zowel Rotterdam Noord als Rotterdam Zuid. Op de Y-as staan de totale kosten (dus aankoop/verkoop + VvE + onderhoud + OZB + rente, of totale huur), op de X-as het aantal jaren in de woning.

Kun je nu beter kopen of huren? Rotterdam Noord Vergelijking
Kun je nu beter kopen of huren? Rotterdam Noord Vergelijking
Kun je nu beter kopen of huren? Rotterdam Zuid Vergelijking
Kun je nu beter kopen of huren? Rotterdam Zuid Vergelijking

Discussie

Even voor de duidelijkheid, de blauwe lijnen zijn de totale kosten voor een huurwoning. Die van de gele lijn de totale kosten voor een koopwoning. De groene lijn de kosten voor een koopwoning inclusief verloren rendement van geld dat vast zit in je huis.

Let wel, het gaat hier dus om totale kosten, niet om cashflow! De aflossing van je hypotheek is dus niet meegenomen als “kosten”.

Door de lage rente is het op dit moment al snel aantrekkelijk om een woning te kopen. Zelfs met de kosten voor verkoopmakelaar, notaris, hypotheek en overdracht ben je na ongeveer 3 jaar al goedkoper uit met een koopwoning. Mits je hem 100% financiert! Hoe meer eigen geld je mee brengt, hoe meer rendement je verliest en dus hoe hoger de “kosten” zijn voor een koophuis. Dit effect zie je ook terug op de langere termijn, waarbij het aandeel van eigen geld in de woning steeds groter wordt.

Bijvoorbeeld bij 25 jaar. De woning in Rotterdam Noord is dan helemaal afbetaald. Er zit dan dus €200.000 aan vermogen in dat huis. Maar het levert geen rendement op. Mocht je dit geld wel investeren, dan zou je volgens de aannames 7% rendement maken. Kortom, €14.000 per jaar! Daar kan je in Rotterdam Zuid een woning voor huren, en hou je nog geld over.

Glazenbol

Ik heb geen glazenbol die mij verteld wat er in de toekomst gaat gebeuren. Dit is ook de reden waarom ik geen inflatie en woningwaarde stijging/daling heb meegenomen. Zijn de bovenstaande berekeningen/grafieken dan correct? Nee, niet helemaal, maar de trend en de effecten van eigen geld in je huis zijn wel heel duidelijk zichtbaar. Maak dus ook gebruik van de lage rente en stop niet te veel geld in je eigen huis. Zit het er al in? Kijk dan of je het eruit kan halen waar mogelijk en gebruik het voor andere langetermijninvesteringen (in bijvoorbeeld vastgoed).

Andere huizen?

We hebben hier gekeken naar appartementen. Maar wat is het effect bij een (rijtjes)woning? Deze zullen naar alle waarschijnlijkheid niet veel anders zijn. Onderhoud is bijvoorbeeld vaak wel iets duurder, omdat je meer vlakken hebt met blootstelling aan de elementen (dak, dakgoot, kozijnen) en je eigen verwarming (geiser onderhoud/vervanging). Een VvE koopt onderhoud ook vaak wat goedkoper in, in verband met “bulk korting” door het pand.

Conclusie

Kopen is beter dan huren op dit moment, zeker als je langer blijft zitten dan een paar jaar. Zelfs de relatief dure woningen van nu maken het nog steeds aantrekkelijk om te kopen. De invloed van de lage rente (“gratis geld”) doet hier zeker zijn werk. De hoge huren van dit moment helpen ook niet mee voor de kosten van een huurwoning.

Wel moet er worden opgemerkt dat het verschil in totale kosten niet eens zo heel erg groot is. Dit komt natuurlijk weer door het verloren rendement op je vermogen in stenen.

Echter, huren brengt natuurlijk ook ontzorging en flexiliteit, die soms noodzakelijk of gewenst kan zijn. Kijk dan ook naar je persoonlijke situatie om te ontdekken wat handig zou kunnen zijn.

 

Veel vermogen in je eigen huis? Of was je al zo slim om weinig eigen geld in je huis te stoppen, maar weet je niet precies wat je met dat geld kan doen? Laat het me weten en neem vrijblijvend contact op!

 

 

Is deze informatie handig? Deel het!
20