Stijgende woning prijzen

Stijgende woningprijzen

Het zal weinig mensen ontgaan zijn dat de woningprijzen in Nederland weer flink aan het stijgen zijn. Niet overal even hard, maar ze gaan inmiddels vrijwel overal in het hele land omhoog. Hoe zijn de afgelopen jaren de prijzen veranderd? En hoe is de betaalbaarheid veranderd door deze stijgende woningprijzen?

Stijgende woningprijzen

Omdat er een enorme variatie is in de verschillende lokale woningmarkten, en omdat er weinig cijfers te vinden zijn voor de lokale markten, ben ik genoodzaakt om de gemiddelde woningprijzen te gebruiken. Hetzelfde geldt voor inkomens. Deze zullen in grote steden als Amsterdam waarschijnlijk relatief hoger zijn dan het landelijk gemiddelde. Dat moet ook bijna wel met de enorm hoge koop- en huur prijzen in onze hoofdstad. Maar om een landelijk vergelijk te kunnen maken heb ik mijzelf beperkt tot het historisch jaarlijkse modale inkomens.

Stijgende Woningprijzen
Stijgende Woningprijzen

Historische Woningprijzen

Na wat zoekwerk heb ik verschillende data weten te vinden bij het CBS en de hypotheekshop. Hiermee heb ik een aantal overzichten gemaakt met de historisch woningprijzen, historische rente en inflatie. Vanaf 1970 ziet het er zo uit:

Stijgende woningprijzen - Historische Prijzen, Inflatie en Rente
Stijgende woningprijzen – Historische Prijzen, Inflatie en Rente

Hier is goed te zien dat zowel de 5-jaar NHG hypotheek rentes, als wel de inflatie, een dalende trend hebben gehad in de afgelopen 48 jaar. De gemiddelde woningprijs daarentegen laat een duidelijke stijging zien. Maar is de betaalbaarheid (uitgedrukt als de gemiddelde woningprijs gedeeld door het modaal inkomen) ook minder aantrekkelijk geworden?

Stijgende woningprijzen - Historische Prijzen en betaalbaarheidsfactor
Stijgende woningprijzen – Historische Prijzen en betaalbaarheidsfactor

Zoals je hier boven in de grafiek kan zien, de betaalbaarheid is er niet beter op geworden de afgelopen decennia. Echter, de huidige betaalbaarheid (2018) is nog steeds beneden het pijl van 2007. Al is dat niet heel veel. Het blijft gokken, maar het is niet ondenkbaar dat we in 2019 een nieuwe record “slecht betaalbare woningmarkt” gaan zien.

Genormaliseerde Woningrijzen

Soms is het handig om de cijfers te normaliseren. Dit betekend dat je ze “gelijk maakt” ten opzichte van een start jaar. In dit geval 1970 (= 100%). Hierin zijn dus de inflatie en stijgingen verwerkt om de verschillende jaren met elkaar te kunnen vergelijken. Voor de volledigheid heb ik ook de gemiddelde 5-jaar hypotheek rente (met NHG) verwerkt.

Stijgende woningprijzen - Genormaliseerde woningprijzen en betaalbaarheidsfactor
Stijgende woningprijzen – Genormaliseerde woningprijzen en betaalbaarheidsfactor

Wat je in de bovenstaande grafieken goed kan zien is dat er in de eind jaren 70 een periode was met zeer hoge rente, hoge woningprijzen en slechte betaalbaarheid.

Begin jaren 80 schieten de rentes omhoog en worden woningen minder betaalbaar. Met als gevolg een daling van de woningprijzen. Later in de jaren 80 tot en met midden jaren 90 waren huizen naar verhouding goed betaalbaar, ondanks de relatief hoge rente. 

Vanaf de midden jaren 90 zie je een sterkte stijging van de woningprijzen. Deze zet door tot en met 2007. Pas na de financiële crisis van 2007 zie je een daling van zowel de woningprijzen als de betaalbaarheidsfactor.

Echter, sinds ongeveer 2013 is er weer een duidelijke omslag te zien in zowel de woningprijzen als de betaalbaarheid. Hoe lang dit nog goed gaat? Hoe hoog moet de betaalbaarheidsfactor worden voordat het de woningprijs gaan beïnvloeden? In sommige plaatsten is dit misschien al het geval!

Beleggen in Vastgoed?

Is beleggen in vastgoed nu nog wel een goed idee gezien de huidige woningprijzen? Waarschijnlijk wel, in iedergeval als je naar de lange termijn stijging van de woningprijzen kijkt.

Echter, huizen zijn wel erg duur op het moment. Zowel absoluut als relatief. Dit drukt je rendement op zowel de verhuur als bij het “flippen” van huizen. Maar kijk je naar de hypotheekrentes, dan zijn deze historisch gezien natuurlijk wel erg aantrekkelijk!

Meer weten over beleggen in vastgoed? Kom ook naar Utrecht op 9 maart 2019. Heeft vastgoed niet je voorkeur qua beleggingen? Neem ook dan vrijblijvend contact op om eens te kijken wat er wel aansluit bij jouw persoonlijkheid en risicoprofiel!