Beleggen in Vastgoed en Belastingen

Beleggen in vastgoed en belastingen, wat moet je weten en wat zijn je keuzes? Vandaag een post over het huidige belastingsysteem en de voorgestelde veranderingen in 2022. Hoeveel belasting moet je betalen als je vastgoed hebt en hoe wordt dat berekend? Zowel nu als in de toekomst? Een analyse met voorbeelden.

Disclaimer: ik ben geen belastingexpert! Dit is slechts mijn interpretatie van de verschillende belastingregels zoals je kan vinden bij de belastingdienst op de algemene website. Schakel altijd een belastingexpert indien je vragen of twijfels hebt!

Vastgoed Beleggen en Belastingen: wat, hoe en waarom?

Belastingen

In Nederland bestaan er 3 type “inkomstenbelasting”. Deze zijn verdeeld over 3 “boxen”. Hoe werken deze boxen en wat valt eronder?

  • Box 1: inkomen uit arbeid en eigen woning
  • Box 2: inkomen uit aanmerkelijke belang (b.v. als je een eigen BV hebt en/of een belang hebt van meer dan 5% van de aandelen in een onderneming)
  • Box 3: inkomen uit spaargelden en beleggingen/investeringen

Als je belegt in vastgoed heb je de mogelijkheid om je vastgoed inkomen/rendement/vermogen in 1 van deze 3 boxen te laten belasten. Er zitten natuurlijk beperkingen in aan wat je wel en niet mag doen voor iedere belastingcategorie. Hieronder een kort overzicht hiervan.

Box 1, Box 2 of Box 3?

Box 1

As je zelf huurders zoekt, onderhoud verricht, huurpenningen int en contracten opstelt ziet de belastingdienst dit als werk. In dit geval moet je je netto huurinkomsten (bruto inkomsten minus kosten) opgeven in Box 1 en zijn deze onderhevig aan inkomstenbelasting en sociale premies. Echter, je hebt dan ook recht op de algemene heffingskorting en arbeidskorting (let wel, deze zijn inkomensafhankelijk!).

Box 2

Je kan een BV oprichten en deze gebruiken voor het opbouwen van een vastgoed portfolio. In dit geval is de winst (inkomsten minus kosten) onderhevig aan vennootschapsbelasting (aka “winstbelasting”). Het bedrag dat na vennootschapsbelasting over is kan gebruikt worden als reserves voor het bedrijf (om te investeren), maar kan ook worden uitbetaald aan de aandeelhouders (als dividend). In dit geval wordt er in Box 2 belasting geheven op dit dividend, welk momenteel nog 25% is (dit gaat naar verwachting omhoog in de komende jaren).

Als je werkt voor je eigen BV moet je eventueel wel een DGA (“Directeur Groot Aandeelhouder”) salaris aan jezelf uitkeren (dit wordt weer belast als inkomen in Box 1). Werkt je niet voor je eigen BV (kortom je vastgoed in de BV wordt door externe partijen beheerd), dan kan je alle kosten aftrekken voor management van je vastgoed. Dit verkleint natuurlijk de winst en beschikbaar dividend uit je onderneming. Als je geen inkomsten hebt in andere belasting boxen, dan is de algemene heffingskorting nog van toepassing op de belasting uit Box 2.

Box 3

Als je je vastgoed wilt onderbrengen in deze belastinggroep, dan mag je geen arbeid verrichten. Kortom, je vastgoed moet “passief” zijn. Het komt er in feite op neer dat je vrijwel alles moet uitbesteden (werving, selectie, inning huurpenningen, onderhoud, etc.). In deze belastingcategorie wordt er afgerekend op een forfaitair (“aangenomen/geschat”) rendement op vermogen. Dit wordt dan weer belast met 30%.

Voor mensen met vastgoed is dit positief, omdat je vermogen momenteel nog wordt vastgesteld als het verschil tussen de waarde van de woning(en) (berekend als WOZ waarde * Leegstandsratio) minus schulden (hypotheken/leningen). Dit zorgt meestal voor een relatief laag vermogen op papier en dus een lager geschat totaal rendement (en dus belastbaar inkomen). Hier geldt ook hetzelfde als bij Box 1 en 2. Indien dit de enige box is met inkomen, dan kan je de volledige algemene heffingskorting aftrekken van de verschuldigde belasting.

Box 3 voorbeelden

Op dit moment (2019) is Box 3 voor veel vastgoedbeleggers de meest aantrekkelijke optie. Dit komt omdat men vaak een baan heeft en dus al een box 1 inkomen heeft. In zo’n geval is het toevoegen van extra inkomen van vastgoed aan je inkomen uit arbeid vaak niet fiscaal interessant. Dit komt door het hoge belastingtarief in Box 1. Verder nemen ook de verschillende kortingen af bij een hoger inkomen. Kortom, je wordt twee keer benadeeld en betaald sneller meer belasting.

Omdat je vaak al een baan hebt is passief inkomen uit vastgoed ook praktisch. Ook het gebruik van een vastgoed manager kan je risico’s verlagen wat betreft problemen met huurders. Het is tenslotte hun dagelijks werk om te zorgen dat jij een goede huurder hebt (werkt aan twee kanten als voordeel). Kortom, je vastgoed wordt extern beheerd en je mag daardoor je vastgoed opgeven als vermogen in Box 3. Maar hoeveel belasting ga je dan betalen? Hieronder twee voorbeelden voor 2019 en 2022.

Beleggen in vastgoed en belastingen: 2019

Stel je hebt het volgende vastgoed portfolio opgebouwd:

  • 3 tot 5 woningen met een marktwaarde van €600.000 en een totale WOZ waarde van €500.000
  • Je maakt meer dan 8% bruto rendement (en hebt dus een leegwaarde ratio van 0,85)
  • Je hebt een hypotheek van 70% van de waarde in verhuurde staat (waarbij wordt aangenomen dat hier de waarde in verhuurde staat en de WOZ waarde hetzelfde zijn). Kortom een hypotheek van €350.000
  • Je bent alleenstaand vanuit een belastingperspectief

Voorbeeld 1:

Voor de belastingdienst heb je een vermogen van: (€500.000*0,85) – €350.000 = €75.000.

Als je kijkt naar de huidige belastingregels voor Box 3, dan zie je dat je de volgende belastingdruk hebt:

  • €0 – €30.360: €0 (Vrijstelling)
  • € 30.360 – €75.000: €44.640 * 0,58% (effectieve belasting) = €259

In dit voorbeeld is je totale belastingdruk voor 2019 op een werkelijk vermogen van €250.000 (€600.000-€350.000) is dus slechts €259! En dat hebben we nog geen algemene heffingskorting toegepast (indien van toepassing!).

Voorbeeld 2:

Stel je hebt hetzelfde voorbeeld als hierboven, maar je hebt geen schulden meer. Hoeveel belasting moet je dan betalen?

Voor de belastingdienst heb je een vermogen van: (€500.000*0,85) – €0,0 = €425.000.

Dit geeft het volgende belastblaarinkomen hebt:

  • €0 – €30.360: €0 (Vrijstelling)
  • € 30.360 – €102.010: €71.650 * 0,58% (effectieve belasting) = ~€416
  • €102.011 – €450.000: €347.989 * 1,34% (effectieve belasting) = ~€4.663

In dit voorbeeld is je totale belastingdruk voor 2019 op een werkelijk vermogen van €600.000 (€600.000-€0,0) is dus €5.079. Hier is wederom geen algemene heffingskorting toegepast (indien van toepassing!).

Beleggen in vastgoed en belastingen: 2022

In de nieuwe voorgestelde vermogensrendementsheffingsplannen voor 2022 wordt je vastgoed anders belast dan in 2019. Meer details kan je hier vinden. Wat heeft dit voor impact op de twee voorbeelden voor 2019?

Voorbeeld 1 (2022):

De voorgestelde nieuwe regels geven het volgende belastbaar inkomen en totale Box 3 belasting:

  • Totaal inkomen of bezittingen (WOZ * leegwaarde ratio): €425.000 * 5,33% = ~€22.653
  • Totaal aftrek schulden = €350.000 * 3.03% = €10.605
  • Heffingvrij inkomen (alleenstaande) = €400
  • Belastblaarinkomen: €11.648
  • Belasting (33%): ~€3.844

In dit voorbeeld is je totale belastingdruk voor 2022 op een werkelijk vermogen van €250.000 (€600.000-€350.000) is dus slechts €3.844! Dat is een hoop meer dan de €259 uit het voorbeeld voor 2019. Wederom hebben we nog geen algemene heffingskorting toegepast (indien van toepassing!).

Voorbeeld 2 (2022):

En het voorbeeld waarbij er geen leningen meer bestaan voor hetzelfde scenario:

  • Totaal inkomen of bezittingen (WOZ * leegwaarde ratio): €425.000 * 5,33% = ~€22.653
  • Totaal aftrek schulden = €0 * 3.03% = €0
  • Heffingvrij inkomen (alleenstaande) = €400
  • Belastblaarinkomen: €22.253
  • Belasting (33%): ~€7.343

In dit voorbeeld is je totale belastingdruk voor 2022 op een werkelijk vermogen van €600.000 (€600.000-€0,0) is dus €7.343. Dit is wederom veel hoger dan het voorbeeld uit 2019. Wederom hebben we nog geen algemene heffingskorting toegepast (indien van toepassing!).

Voorbeeld in grafiekvorm

De bovenste twee voorbeelden geven een beperkt beeld. Daarom is er een analyse gemaakt voor een vastgoed portfolio van €1.000.000 met verschillende Loan-to-Value (LTV) ratio’s (kortom de verhouding van de hypotheekschuld over de marktwaarde in verhuurde staat). De grafiek hieronder laat de huidige situatie zien en die voor 2022.

Bij een LTV van 0% heb je een eigen vermogen van €1.000.000. Bij een LTV van 80% is je eigen vermogen dus “slechts” €200.000. Je kan goed zien dat je met de nieuwe regels relatief harder geraakt wordt bij hogere LTV’s. Dit kan dus ook cash-flow technisch gezien vervelend worden omdat de belastingdruk relatief hoog is bij een lager eigen vermogen. Kijk hier dus ook goed naar in je eigen situatie!

Credits gaan naar Mr CF voor de analyse.

Conclusie

Hoewel dit slechts een beperkt aantal voorbeelden zijn is het duidelijk dat de nieuwe belastingregels een grote verhoging geven van de belastingdruk op het hebben van vastgoed. Het is daarom belangrijk om voor jezelf te gaan bekijken of het nog steeds verstandig is om je vastgoed in Box 3 te behouden.

Tijdens de opbouw fase van je portfolio kan het mogelijk handiger zijn om je vastgoed in Box 2 te stoppen. Dit heeft als voordelen dat je ook beperkte aansprakelijkheid hebt in privé als er problemen zijn met je vastgoedbeleggingen (en vice versa). Ook kan je je panden afwaarderen en daardoor minder winst maken op papier en dus ook minder belasting betalen. Verder kan je eerdere winst in de reserves onbelast behouden voor de toekomst. Echter, de belastingdruk is wel hoog op het gemaakte vastgoedinkomen. Dit aangezien deze dus twee keer (vennootschapsbelasting en Box 2 aanmerkelijk belang belasting) belast wordt voordat het in cash gebruikt kan worden.

Tijdens de “onttrekkingsfase” kan zelfs Box 1 mogelijk interessant zijn (dus als je van je verhuurinkomsten wilt gaan leven). In dit geval moet je dus wel “zelf aan de slag” met je vastgoed om het als arbeid te mogen classificeren. Echter, en dit is afhankelijk van hoeveel inkomen je vastgoed genereert, je kan wel baat hebben van de arbeidskorting en heffingskorting. Bij een netto inkomen van minder dan ~€35.000 kan de totale belasting druk in Box 1 wel eens lager zijn dan in Box 3 vanaf 2022.

Kortom, het is tijd om je opties eens door te gaan rekenen en te bekijken wat verstandig is voor de allocatie van je vastgoed in 2022 en verder. Succes! Mochten er vragen of opmerkingen zijn, neem dan vrijblijvend contact met me op.